A questão da mobilidade e da acessibilidade em condomínios é um tema de grande relevância e cada vez mais presente nas discussões entre síndicos e gestores. A legislação brasileira trata do assunto por meio de dois instrumentos principais: a Lei Brasileira de Inclusão (Lei 13.146/15) e o Decreto 9.451/18, que regulamenta as normas de acessibilidade em edificações.
Vamos esclarecer algumas questões que são muito importantes para quem faz gestão de condomínio.
O artigo 57 dessa Lei 13.146/15 determina, de forma a não deixar dúvidas que as edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes, o que implica que seja novo ou antigo, o condomínio precisa se adequar.
O decreto é voltado especificamente para edificações construídas a partir de 2019, que já devem nascer adequadas às normas de acessibilidade. Esse tema, inclusive, será aprofundado futuramente com o apoio de profissionais técnicos da área. Já a Lei de Inclusão (Lei 10.098/00) estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, e é justamente nesse ponto que muitos síndicos enfrentam desafios para garantir a mobilidade e o bem-estar dos moradores com deficiência.
Nos condomínios mais antigos, há situações em que as adaptações exigidas pela legislação, como rampas, banheiros acessíveis ou portas mais largas, encontram barreiras estruturais. Um exemplo comum é o dos salões de festa, cujas portas antigas, de 70 cm, não atendem à largura mínima de 90 cm exigida pela norma. Em prédios erguidos com blocos estruturais, muitas vezes não há viabilidade técnica para ampliar os vãos, sendo necessário consultar um engenheiro e buscar alternativas, como a criação de um novo banheiro acessível.
Nesses casos, é fundamental que o síndico conte com assessoria técnica especializada, pois a legislação já existe e deve ser observada inclusive nas convenções e regimentos internos dos condomínios. Estes, por sua vez, precisam estar atualizados, contemplando a obrigatoriedade das vagas de garagem sejam destinadas a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.
Ao realizar qualquer reforma ou modificação, por exemplo, na portaria, é imprescindível avaliar se o projeto atenderá às exigências de acessibilidade. Isso evita problemas futuros, como denúncias e sanções. Embora muitos condomínios já tenham feito pequenas adequações, como a instalação de rampas, é necessário ampliar o olhar para todas as áreas, inclusive banheiros e espaços de uso comum.
A acessibilidade também se estende às unidades privativas. O decreto prevê que essas áreas devem estar adequadas, sempre que possível. Contudo, quando o imóvel é antigo ou construído com estrutura de blocos, pode não haver possibilidade de adaptação. Por isso, recomenda-se que pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, antes de adquirir um imóvel, verifiquem se a unidade permite alterações estruturais.
Outra situação que merece atenção ocorre quando um morador, que já vive há anos no condomínio, passa a ter uma limitação de mobilidade. Caso o prédio não tenha condições técnicas de adaptação, é necessário recorrer a um engenheiro para avaliar a viabilidade das modificações. Se for possível realizar ajustes, como o alargamento de portas de 70 para 90 cm, o profissional deve emitir a devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para garantir a segurança da edificação.
Os síndicos precisam lembrar que os edifícios estruturais costumam trazer um aviso no hall de entrada informando que as paredes não podem ser modificadas. Essa informação é essencial tanto para futuros compradores quanto para os gestores, que devem sempre consultar o engenheiro ou a administradora antes de autorizar qualquer obra.
Mesmo nos condomínios construídos antes de 2019, é importante que a gestão adote uma postura proativa, analisando as condições do edifício e buscando soluções para atender, na medida do possível, às normas de acessibilidade. Embora a legislação não estabeleça penalidades diretas para edificações antigas, pode haver consequências jurídicas. Uma denúncia de um morador ao Ministério Público, por exemplo, pode resultar em exigências formais de adequação, o que vai exigir, no mínimo, um parecer sobre a impossibilidade de se cumprir a legislação.
Além disso, a omissão do gestor pode gerar ações por danos morais contra o condomínio, caso fique comprovado que a falta de acessibilidade causou prejuízo ou constrangimento a algum condômino. Portanto, o mais prudente é agir preventivamente, realizando uma análise técnica e jurídica, comunicando os moradores e adotando medidas de inclusão social.
Por prudência e transparência, recomenda-se que toda e qualquer adequação seja apresentada e deliberada em assembleia, ainda que a legislação não exija essa formalidade. Essa prática fortalece a confiança dos condôminos na administração e evita questionamentos futuros.
A acessibilidade é, acima de tudo, uma questão de inclusão social e respeito ao próximo. O síndico deve sempre estar atento às mudanças na legislação e contar com um bom respaldo jurídico e técnico para conduzir a gestão de forma segura e responsável.
Por fim, é importante reforçar que este é um tema em constante evolução.
Vivam a vida, e até a próxima.
