A Lei 4.591/64, conhecida como a Lei de Condomínios, é um marco na regulamentação dos condomínios no Brasil, estabelecendo diretrizes fundamentais para a convivência e administração condominial.
Com a entrada em vigor do novo Código Civil em 2002, surgiram algumas dúvidas e questionamentos sobre a validade e aplicação da Lei 4.591/64, dúvidas que foram se espraiando, porém não desapareceram.
Vejamos os aspectos da Lei 4.591/64 mais relevantes e ainda vigentes:
Art. 23 – Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
O caput do artigo 23 deixa claro que a existência de um conselho consultivo é obrigatória e ele deve ser formado por condôminos (proprietários).
O Código Civil, no seu artigo 1.356, permite a existência de um conselho fiscal, formado por qualquer pessoa, mas não há obrigatoriedade na sua existência.
Vejamos:
Art. 1.356 – Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
O parágrafo 2º do artigo 24 da Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios em Edificações informa que nos oito dias subsequentes à eleição os condôminos devem ser informados das decisões tomadas pela assembleia, o que deve ser cumprido, pois o Código Civil não trata dessa questão.
Muitos síndicos e administradoras fazem essa divulgação somente depois da ata da assembleia ser assinada e registrada em cartório. Essa obrigatoriedade simplesmente não existe.
Art. 24 – Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
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§ 2º – O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
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§ 4º – Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Outro ponto que o Código Civil não trata é a questão da presença dos locatários em assembleias.
A leitura do parágrafo 4º do mesmo artigo esclarece que, nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias, que devem ser pagas pelo locador, o locatário poderá participar e votar.
Existem outros tópicos que o Código Civil não abordou, porém de menor importância.
Viva a vida, e até a próxima.
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