O exercício da profissão de síndico profissional ou mesmo o síndico morador, exige uma retidão inabalável, pois cuida de patrimônio da maior importância.
Muitas vezes, o síndico é levado, premido pela situação, a não aplicar os ditames da lei, da convenção e do regulamento. Mesmo nas circunstâncias que isso não tem como ser evitado, é necessária uma excelente justificativa.
Nos próximos itens irei tratar de alguns temas de suma importância para uma boa administração.
Ao tratar da assembleia anual de condôminos, a assembleia ordinária, o Código Civil seguiu passos semelhantes à Lei do Condomínio, mas enfeixou o foco principal num só artigo e deixou a questão do quórum para os números seguintes.
Está assim a matéria:
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º – Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º – Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão “reunião da assembleia dos condôminos”, já que a palavra “assembleia” significa “reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados” (Houaiss). Toda assembleia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente a assembleia dos condôminos.
O texto acrescenta mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembleia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar “as verbas para as despesas de condomínio” (artigo 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. O exercício da profissão de síndico profissional exige uma retidão inabalável, pois cuida de patrimônio da maior importância.
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
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Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de consequência, quem e em que proporção será custeado (rateio).
Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante (artigo 1.348, incido VIII), independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.348. Compete ao síndico:
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VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembleia, não tendo caráter obrigatório.
No parágrafo 1º do mesmo artigo 1.350 repete-se o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembleia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante, no artigo 1.355, ao tratar o Código das assembleias extraordinárias.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º – Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º – Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
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Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
No parágrafo 2º, ainda do artigo 1.350, repete-se norma existente na Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios em Edificações (em seu artigo 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.
Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
O socorro ao juiz só acontece, na prática, no caso em que os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembleias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário.
Vivam a vida, e até a próxima.
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