Condômino ou não, profissional ou não, o representante legal do condomínio, mais conhecido como síndico, tem como meta representar o condomínio e praticar atos em defesa dos interesses comuns dos moradores, dentro de suas atribuições conferidas por leis e pela convenção condominial.
Tudo começa na assembleia geral ordinária, onde os condôminos colocam sua confiança no novo encarregado pela organização do condomínio, portanto, o eleito deve ter consigo não somente a vontade de realizar projetos para o bem-estar dos moradores, como também agilidade para enfrentar várias outras questões.
Por falar em assembleia, o síndico deve sempre prestar contas à assembleia e a elas estar presente.
Uma vez eleito, cabe ao síndico profissional a orientação dos funcionários, fiscalização e execução das deliberações feitas nas assembleias, sendo encargos que farão parte da rotina do seu dia a dia. Para administrar o condomínio, na maioria dos casos existe uma administradora que é encarregada da folha de pagamento, cobrança das contribuições condominiais, orientação tributária, entre outras atribuições, e o síndico tem o dever de manter com essa empresa um contato estreito, pois é de sua responsabilidade a correta execução dos serviços que foram contratados.
É importante destacar que o papel do síndico, além das atribuições fixadas em lei, possui também mais uma missão no exercício do seu mandato: a mediação de conflitos, sendo encarregado de tentar equacionar confusões que podem ser geradas pelos próprios moradores.
Ao síndico cabe também impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno do condomínio. Tarefa nada fácil, porém fundamental. Ao síndico recomenda-se também a impessoalidade no trato com os moradores.
Após as disposições gerais do condomínio edilício, o Código Civil de 2002 abriu uma seção exclusiva para a administração do condomínio, com amplitude maior do que a Lei 4.591/64. Enquanto esta dedicou dois artigos ao tema (cinco se incluirmos a parte relativa à assembleia geral), Algumas alterações são substanciais, embora o legislador tenha reescrito o que já havia na Lei do Condomínio.
A seção II, Da Administração do Condomínio, inicia com a seguinte regra:
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio” (artigo 22, parágrafo 4º), ao passo que o Código Civil se refere à eleição de síndico “que poderá não ser condômino”. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que poderia se levar a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho, notando-se que isso é apenas uma divagação, devendo a questão ser solucionada, por exemplo, pelo voto de minerva dado pelo presidente da assembleia.
Outra diferença sutil, mas intrigante: na legislação ainda em vigor, em que pese, em grande parte revogada (a Lei 4.591/64), está dito que o mandato “não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. O Código Civil não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado”. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembleia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal ideia surge de imediato ao se comparar os dois textos legais.
O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio.
A nova lei não repetiu a alínea g do artigo 22, parágrafo único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.
Vivam a vida, e até a próxima.
Extraído do livro Manual Pratico do Condomínio, Síndico e Condôminos. Quarta edição. Ivan Horcaio
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