Pode o síndico não ser condômino, ou seja, profissional? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?
O que permite que haja a figura do síndico profissional?
Já dizia a Lei 4.591/64, em seu artigo 22:
Lei 4.591/64, Lei dos Condomínios em Edificações
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
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A Lei 4.591/64 não exigia que o síndico fosse um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do conselho consultivo:
Lei 4.591/64, Lei dos Condomínios em Edificações
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
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Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o artigo 1.347:
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados, ou seja, pelos condôminos. O caput do artigo22, da Lei 4.591/64, a meu ver revogado e o caput do artigo 23, a meu ver ainda vigente, indicam que, tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”.
Ocorre que, também no meu entender, o artigo 1.347 do Código Civil revogou expressamente o artigo 22 da Lei 4.591/64, o que não aconteceu com o artigo 23, da mesma Lei. O Código Civil nem menciona o conselho consultivo, e sim o conselho fiscal, e mesmo assim, dizendo que poderá, e não que não existir, portanto, passou ao largo dessa questão. Vejamos:
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Ora, forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.
Se, ao regular a forma de eleição, a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o Código Civil discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho fiscal. Bastaria dizer: Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho fiscal, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Se o legislador discriminou, é porque, no meu entender, volto a dizer, e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não, não fazendo, como já afirmei, o mesmo com relação ao conselho consultivo, que nem ao menos é citado no Código Civil.
Tratada essa questão, ou seja, o síndico pode ser um profissional que não seja proprietário ou pode ser uma empresa, ele tem que respeitar o prazo de dois anos determinado pelo Código Civil, em seu artigo 1.347? Minha interpretação: sim.
Ao determinar a duração do mandato do síndico, ao mesmo tempo e no mesmo artigo, o Código Civil esclarece que o administrador poderá não ser condômino, ou seja, o mandato é igual para quem quer que seja e, além disso, está aí a obrigatoriedade do síndico profissional ser eleito em assembleia.
Portanto, ao ser contratado, o síndico profissional e o condomínio devem ter em mente que esse contrato deve ser de prazo determinado, ou seja, de dois anos, com previsão de renovação apenas nos casos de uma assembleia ordinária decidir pela recondução por mais dois anos, e assim sucessivamente.
Vivam a vida, e até a próxima.
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