Os proprietários compraram os apartamentos na planta, estão se mudando, contratando administradora, síndico profissional e outros serviços. Nesse processo surgem muitas dúvidas, até porque muitos ainda não moraram em condomínio e, naturalmente, têm uma série de questionamentos sobre essa questão.
Condomínio significa domínio de mais de um. Todos têm sua área privativa, da porta para dentro, e tudo o que está para fora é área comum. As decisões são coletivas. E qual é a vantagem? O rateio de custos. Se você mora em casa e o portão quebra, você paga sozinho. No condomínio, você divide com outras pessoas. Isso reduz o custo de vida.
Hoje as pessoas têm migrado para condomínios, e isso traz benefícios, como segurança e maior controle. É importante que o morador entenda que, ao ir para um condomínio, ele está comprando algo que terá outros “sócios”, que compartilham o mesmo espaço. Não é o que eu quero, mas o que nós queremos. As decisões devem beneficiar a maioria. O que faço dentro da minha unidade pode impactar o vizinho. O direito de um termina onde começa o do outro.
Se a implantação já foi realizada, mas o condomínio ainda não foi oficialmente entregue, há todo um processo de obter documentos e agendar a vistoria. É um momento inicial, e os moradores precisam ter paciência. Não dá para sair fazendo tudo de imediato.
Há muitas perguntas que repetem.
Provavelmente falam da administradora e do síndico. O condomínio terá diversos serviços, e os valores são os aprovados na previsão orçamentária da assembleia geral de instalação – AGI. São enviados os custos iniciais do condomínio, definidos com base na experiência da administradora e da construtora. Condomínio não tem fins lucrativos: todo o dinheiro arrecadado é para pagar as despesas e formar uma pequena reserva de emergência.
Os únicos prestadores contratados nessa assembleia são, normalmente, condômínos a síndica e a administradora. Os demais serão definidos em assembleia. Quem escolhe os prestadores são os moradores em assembleia. Os condôminos podem e devem indicar empresas para orçamentos. Quem decide é sempre o condomínio.
Atenção. Todo contrato é anual, renovado automaticamente, sem multa rescisória. Se não gostarem do trabalho, é só comunicar com 30 dias de antecedência. Nunca algum prestador de serviço ou de mão de obra deve trabalhar no condomínio desagradando o síndico ou os condôminos.
Infelizmente existem empresas que “amarram” condomínios em contratos longos, o que não pode ser aceito. O trabalho precisa ser produtivo e gerar valor.
Qualquer prestador pode ser substituído. No condomínio, nada é fixo além da estrutura física. Proprietários mudam, inquilinos mudam, síndicos mudam. O importante é responsabilidade com o patrimônio. Até a administradora pode ser mudada.
A implantação da administradora envolve levantamento documental, criação de arquivo, cadastro dos moradores, implantação do aplicativo, além da estrutura fiscal e tributária do condomínio. O CNPJ permite definir oficialmente o endereço do condomínio. O síndico recebe seu pagamento mensal por meio de nota fiscal, assim como qualquer prestador de serviço, pois é necessário que todos possuam CNPJ.
As regras de utilização de áreas e equipamentos devem ser definidas no regimento interno, que o condomínio ainda não tem e dever ser aprovado na assembleia de instalação, juntamente com a convenção. Por isso, faremos regras básicas inicialmente.
Quem define seu conteúdo é o síndico, em conjunto com os condôminos, com bom senso e respeito às normas. É importante maturidade: muitos chegam ansiosos para usar tudo imediatamente, mas é preciso pensar no coletivo.
Os condomínios recentes já tém predisposição para individualização de água. Na primeira assembleia é necessário deliberar a contratação da empresa para individualizar o consumo, para que cada um pague pelo que usar. Até lá, o rateio será igual para todos. No caso do gás, caso já esteja prevista a individualização, o mesmo procedimento deve ser adotado.
Se o condomínio é estritamente residencial. Não pode haver atividade comercial dentro de unidades. Nada de fogão industrial, nada de fluxo de clientes entrando e saindo. Isso deve estar na convenção. Além disso, uma atividade assim aumenta o consumo de gás coletivo e traz riscos: se houver sinistro, o seguro pode não cobrir, e a unidade pode ser responsabilizada.
Aliás, assim que o CNPJ for aberto, deve-se cotar e contratar o seguro obrigatório das áreas comuns, o que é recomendável para cada unidade, o que tem que ser tratado por cada condômino.
Toda reforma deve seguir as regras do manual para não perder a garantia e não comprometer a estrutura. Exemplo: não pode usar martelete para trocar piso se isso violar o manual. Piso sobre piso pode ser obrigatório. Abrir nicho na parede estrutural geralmente é proibido. Além disso, vamos criar um formulário de obras para controle.
Sobre manutenções preventivas: o condomínio tem responsabilidades periódicas. Se não fizer a manutenção, pode perder garantia da construtora.
A água não está inclusa na previsão orçamentária. Caso não seja individualizada, será rateada igualmente até a individualização. Depois, cada um pagará pelo seu consumo.
O paisagismo e acessibilidade (que, por Lei já é obrigatória) é responsabilidade da construtora e devem ser entregues antes que os moradores comecem a ocupas as unidades.
A possibilidade de realizar ajustes no empreendimento sem perder a garantia é uma dúvida recorrente. Cada garantia possui um prazo específico e, de forma geral, a construtora mantém responsabilidade sobre o empreendimento por cinco anos. Assim, mudanças e correções podem ser feitas e cobradas da construtora dentro desse período. É preciso paciência para receber o empreendimento, analisar o que está adequado ou não e solicitar o suporte necessário.
Muitas pessoas ficam preocupadas imaginando que, ao iniciar a ocupação, o condomínio já começará a apresentar problemas. Mas todo condomínio, de qualquer construtora, terá questões a serem resolvidas, em maior ou menor grau. Por isso, as construtoras sempre deixam uma equipe de engenharia disponível para atender o condomínio nesse período inicial, afinal, estamos falando de um empreendimento onde ninguém morou ainda; é só com o uso que os problemas aparecem. O condômino tem garantia da sua unidade, assim como o condomínio tem garantia das áreas comuns. O mais importante é manter a tranquilidade, o bom senso e acionar a construtora sempre que necessário e exigir legalmente que ela cumpra com as garantias. As grandes construtoras geralmente cumprem o que determina a legislação e corrigem eventuais falhas.
Oportunamente, na segunda parte desta publicação, continuaremos a tratar da questão da instalação do condomínio.
Vivam a vida, e até a próxima.
