É importante lembrar que, enquanto o síndico vai embora um dia, os moradores permanecerão no condomínio, usufruindo do trabalho realizado. O processo de implantação é crucial: quanto mais abertura houver ao crescimento conjunto, melhores serão os resultados no futuro. Um condomínio implantado com organização e alinhamento entre síndico, conselheiros e moradores tende a fluir com harmonia. Caso contrário, vira bagunça lá na frente.
E se existe algo que o síndico não pode fazer. A resposta é: sim, muitas coisas. O síndico não faz o que quer; ele segue o Código Civil, especialmente o artigo 1.348, que define suas obrigações, a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia. Ele deve agir dentro da legalidade, cumprir e fazer cumprir.
Às vezes o que é correto não parece justo. Por exemplo, ratear o gás igualmente para todos pode parecer injusto para muitos, mas se a convenção determina assim, esse é o procedimento. Morar em condomínio nem sempre é justo, mas é necessário seguir o que foi aprovado.
Sobre penalidades por atraso nas taxas condominiais, o Código Civil determina multa de 2%, juros de 1% ao mês, correção monetária e honorários advocatícios.
A portaria desempenha um papel essencial no bom funcionamento do condomínio, atuando como a principal linha de frente na segurança, organização e acolhimento dos moradores e visitantes.
Quando se prevê os horários de descanso, férias etc., dificilmente se consegue fugir de quatro porteiros.
A taxa de condomínio será definida pelos próprios moradores, pois são os serviços contratados e o número de funcionários que determinam o valor. Se a intenção for manter uma taxa muito baixa, haverá poucos serviços. Se quiserem excelência, o custo será proporcional. As decisões sempre serão tomadas em assembleia, por maioria simples para os assuntos do dia a dia.
Quem não comparece transfere automaticamente seu direito de decisão aos presentes e deve acatar o que foi votado.
Assuntos mais complexos, como alteração de convenção, regimento interno ou destinação do empreendimento, seguem regras específicas previstas na própria convenção e no Código Civil, por isso, todos devem ler a convenção e entender seus direitos e obrigações.
A vistoria das áreas comuns para a entrega do condomínio é de uma importância gigantesca. Se possível, contratem um engenheiro particular para acompanhar esse evento.
Outra dúvida recorrente é se, ao receber as áreas comuns faz com que o condomínio assuma todas as responsabilidades. A resposta é não. A construtora permanece responsável dentro dos prazos de garantia. Muitas questões só são percebidas com o uso, e, ao identificar problemas, o condomínio aciona a construtora para que ela resolva. Isso vale para as unidades: o morador faz sua vistoria, mas alguns detalhes só são percebidos após a mudança. Por isso, é importante verificar tudo com calma e acionar a construtora quando necessário.
A convenção do condomínio define se a taxa é cobrada por fração ideal ou por unidade.
Se o prazo de entrega do empreendimento foi ultrapassado, o contrato normalmente prevê penalidades para a construtora. Da mesma forma, se o comprador descumprir obrigações, também há penalidades. É fundamental consultar um advogado para entender o que o contrato prevê e tomar a decisão mais adequada.
Muitos moradores de primeira viagem têm dúvidas sobre a atuação do síndico profissional. O síndico não trabalha alocado no condomínio, não é funcionário, não bate cartão. Ele trabalha por demanda. No início do empreendimento, as visitas são mais frequentes porque é preciso acompanhar obras, vistoriar problemas e apoiar moradores.
Com o tempo, as demandas diminuem. O síndico estará presente sempre que necessário, principalmente em emergências.
As regras de uso das áreas comuns, como salão de festas, piscina etc., serão definidas no regimento interno, elaborado com acompanhamento jurídico e participação dos condôminos. Quando os moradores participam da construção das regras, há maior comprometimento com o cumprimento.
Em relação aos pets, não existe limite de quantidade definido de forma genérica. O que importa é que o animal não gere incômodo. Um cachorro pequeno pode causar mais transtorno do que um animal grande que permanece quieto. O direito à propriedade garante que o morador possa ter seus pets, mas também garante ao vizinho o direito ao sossego. Animais precisam ser cuidados, adestrados e não podem causar danos ou perturbações.
As câmeras do condomínio são de responsabilidade dos moradores, assim como qualquer melhoria. Condomínios não têm fins lucrativos: tudo que se arrecada é usado para manutenção e melhorias. Deseja vigilância, piscina monitorada, porteiro adicional? Tudo será custeado pelos condôminos, já os custos de sua manutenção, depois de instaladas cabem aos inquilinos.
Quanto às plantas nos blocos e áreas verdes, é importante manter o padrão arquitetônico do condomínio. Decisões individuais não são permitidas. Se for definida a instalação de plantas nas sacadas, recomenda-se que haja padronização.
Colocar itens no hall de entrada, como vasos e móveis, é proibido por questões de segurança e estética. O hall precisa permanecer livre para circulação e emergências. Da porta para dentro, tudo é responsabilidade exclusiva do morador; da porta para fora, apenas com autorização coletiva.
Alterações na porta da unidade também devem manter o padrão quanto a cor, design e tamanho. A estética uniforme valoriza o condomínio, o contrário desvaloriza.
Objetos não podem ser pendurados nas janelas devido aos riscos de queda e danos, além de alterar a fachada. Áreas comuns não podem ser utilizadas como extensão das unidades. Sobre coberturas de vagas externas, isso deverá discutido coletivamente quando todos já estiverem instalados, sempre buscando padronização. O uso das vagas de visitantes também deverá ser definido em conjunto; não existe resposta pronta, pois cada condomínio constrói sua própria cultura interna com o tempo.
As dúvidas quanto ao recebimento de encomendas, móveis e eletrodomésticos é uma dúvida comuns entre vários condôminos, especialmente no início da implantação, quando todo mundo começa a receber diversas entregas. A recomendação é que, nesse período inicial haja uma certa flexibilização. A portaria deve receber apenas cartas e pequenas encomendas. Por isso, ela não pode receber grandes volumes, como geladeiras, porque normalmente não há espaço na portaria e porque a responsabilidade de conferência é do morador.
Se necessário, é fundamental organizar essa logística para que a portaria consiga atender a todos.
Outro ponto importante: a portaria não pode ficar com chave de unidade, pois isso seria assumir responsabilidade particular do morador. Assim, ela recebe apenas pequenos volumes por tempo determinado, e o morador deve retirá-los dentro de um prazo mínimo.
É necessário que os condôminos acompanhem o trabalho do síndico e avaliem com clareza seus serviços, com imparcialidade. Se, em algum momento, houver insatisfação real da maioria, abre-se diálogo e, se necessário, inicia-se o processo de mudança. O síndico representa os condôminos, direciona decisões e precisa ter a confiança deles, e isso é construído com o tempo.
Também é importante lembrar que a relação é de mão dupla. As vezes o condomínio não está satisfeito, outras vezes, é o síndico que enfrenta perseguição de um morador específico, o que torna o ambiente inviável. Todo síndico, profissional ou morador, trabalha para o condomínio, depende da boa relação e entrega resultados. Se a maioria não estiver satisfeita, convoca-se assembleia e uma nova eleição decisão de novos rumos.
Não se pode permitir que uma única pessoa tente convencer todos os demais a rejeitarem o síndico por motivos pessoais. É preciso avaliar resultados, não sentimentos individuais. O relacionamento deve ser baseado em confiança e respeito.
O síndico não consegue agradar a todos. Existem momentos em que ele precisa se posicionar e isso pode gerar discordância. Mas seu papel está claro: gerir, orientar, representar. E o importante é manter diálogo respeitoso para construir um ambiente saudável.
É importante lembrar que, enquanto o síndico vai embora um dia, os moradores permanecerão no condomínio, usufruindo do trabalho realizado. O processo de implantação é crucial: quanto mais abertura houver ao crescimento conjunto, melhores serão os resultados no futuro. Um condomínio implantado com organização e alinhamento entre síndico, conselheiros e moradores tende a fluir com harmonia. Caso contrário, vira bagunça lá na frente.
E se existe algo que o síndico não pode fazer. A resposta é: sim, muitas coisas. O síndico não faz o que quer; ele segue o Código Civil, especialmente o artigo 1.348, que define suas obrigações, a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia. Ele deve agir dentro da legalidade, cumprir e fazer cumprir.
Às vezes o que é correto não parece justo. Por exemplo, ratear o gás igualmente para todos pode parecer injusto para muitos, mas se a convenção determina assim, esse é o procedimento. Morar em condomínio nem sempre é justo, mas é necessário seguir o que foi aprovado.
Sobre penalidades por atraso nas taxas condominiais, o Código Civil determina multa de 2%, juros de 1% ao mês, correção monetária e honorários advocatícios.
Vivam a vida e até a próxima.
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