Como eu havia prometido, volto à questão da residência cedida ao funcionário do condomínio. Dessa vez minha abordagem é mais técnica, mas é preciso.
O imóvel cedido ao empregado pode ou não tipificar utilidade agregada à sua remuneração, mas somente conserva essa natureza jurídica enquanto a relação de emprego se mantiver. Uma vez desfeito o contrato de trabalho, esse imóvel nem é salário nem ferramenta de serviço. Para justificar a posse precária de um imóvel de propriedade da empresa, pelo empregado, depois de desfeita a relação de emprego, a doutrina ora fala em empréstimo, ora em locação tácita, ora em comodato.
Empréstimo, não há. Empréstimo é um contrato por meio do qual um dos partícipes entrega ao outro uma coisa para usar e fruir, desde que, depois de certo tempo, a restitua em espécie, ou em coisa equivalente em gênero, quantidade e qualidade.Se o imóvel é ferramenta de trabalho, a cessão gratuita é parte do contrato de trabalho, mas o equipamento continua pertencendo à empresa. Se é salário-utilidade, é parte da remuneração e, nesse caso, não é benesse, mas contraprestação do serviço. De qualquer sorte, como o empregador quer retomar o bem que está na posse clandestina do empregado, cessa qualquer discussão sobre a natureza de empréstimo, porque empréstimo contra a vontade do emprestador é qualquer outra coisa, menos empréstimo.
Locação tácita da mesma forma não é. Locação tácita é aquela situação jurídica especialíssima, que pressupõe a existência de um contrato locatício anterior, já vencido, e com a permanência consentida do locatário no imóvel. O artigo 46 da Lei 8.245/91, que regula as locações residenciais urbanas, diz que, nas locações ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, o contrato se resolve por si no advento do termo. Cuida da denúncia vazia. Ou seja: o locador não precisa notificar o locatário de que o contrato terminou. Para isso, basta o advento do termo. O parágrafo 1° desse artigo diz que se o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias após o vencimento do prazo, com o consentimento do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mas o proprietário, embora possa retomá-lo a qualquer tempo, deverá notificar o locatário para desocupação em trinta dias. Essa prorrogação diz-se tácita, ou locação tácita.
A posse precária de um imóvel pelo empregado após o desfazimento do contrato de trabalho não pode tipificar locação tácita porque não é prorrogação tácita de nenhum contrato locatício anterior, nem há consentimento do proprietário. O próprio termo locação é impróprio. Nada impede que a empresa alugue um imóvel a seu empregado. Desde que não haja fraude, e o contrato de locação não se preste a mascarar a utilidade representada pelo imóvel, é perfeitamente possível a convivência dos dois contratos, o de emprego e o de locação.
Mas locação é um contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, não solene e de trato continuativo. Uma relação jurídica locatícia é bilateral porque cria obrigações recíprocas para ambas as partes; é comutativa porque as obrigações são conhecidas de ambas as partes desde o momento da conclusão do contrato; é onerosa porque impõe dispêndio aos dois contratantes; é consensual porque independe da entrega da coisa para que se consume; é não solene porque não exige forma especial, podendo ser verbal ou escrita; e é de trato continuativo ou de relação continuada porque é da sua essência prolongar-se no tempo. Como não há contrato contra a vontade, e, no caso, o patrão deseja a retomada do imóvel que está na posse clandestina do empregado, por óbvio não há contrato de locação, ainda que tácito.
Comodato também não é. Em tese, o contrato de comodato não é incompatível com o contrato de emprego, salvo naqueles tipos de contrato em que o uso do imóvel é essencial à própria formação do contrato de trabalho. Comodato é empréstimo gratuito de coisas infungíveis e inconsumíveis, móveis, imóveis ou semoventes. Se a coisa é fungível, a sua propriedade passa ao emprestante (tomador do empréstimo), que dela pode fruir e dispor porque não se obriga a restituir a própria coisa, mas coisa equivalente. Sobre a coisa fungível, o emprestador detém mero direito de crédito.
No empréstimo de coisas infungíveis não se transfere o domínio. O emprestante (tomador do empréstimo) detém apenas a posse, pois a propriedade continua com o emprestador, que sobre a coisa tem direito real. Comodato é empréstimo de uso: a coisa emprestada tem de ser devolvida ao emprestador em sua individualidade, daí — em tese — não haver comodato sobre coisas fungíveis ou consumíveis porque a possibilidade de sua substituição impede que o seu empréstimo contenha obrigação de devolver a coisa mesma. O comodato é um empréstimo gratuito. Se o comodante (emprestador) exige do comodatário (tomador do empréstimo da coisa) qualquer contraprestação em dinheiro, deixa de haver comodato. Se, em vez de dinheiro, o emprestador exige do comodatário uma prestação de fato (como a prestação do serviço, por exemplo), desnatura-se o comodato e configura-se um contrato atípico, que pode ser de qualquer outra natureza, menos de comodato.
Em suma, a permanência do empregado no imóvel da empresa, após o término do contrato de trabalho, contra a vontade do proprietário, configura esbulho possessório. A ação para a sua retomada é de reintegração na posse.
Vivam a vida e até a próxima.
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